আমরা কি ভাবে একজন ভাল Valuer/Surveyor হতে পারি?
প্রাককথাঃ
ভ্যালুয়েশন পেশা বিশব্যাপি অত্যন্ত সম্মানজনক ও উচ্চশিক্ষিত মানুষের পেশা। বিভিন্ন দেশে ভ্যালুয়েশন পেশার লোকদের বিভিন নামে অভিহিত করা হয় যদিও বিষয় একই শুধু শব্দগত পার্থক্য যেমন আমেরিকায় বলে Appraiser ইংল্যান্ড এ বলে Chartered Valuation Surveyor আর ইউরোপ ও এশিয়ার দেশগুলোতে বলে Valuer । বাংলাদেশে Valuer/Valuator/Surveyor নামে অভিহিত করা হয়। প্রাথমিক ভাবে Valuer দুই শ্রেণীর Tangible Asset Valuer এবং Business Valuer । আমরা কি ভাবে একজন ভাল Tangible Asset Valuer হতে পারি এই বিষয়ে কিছু কথা।
ভ্যালুয়েশন কার্য যে ভাবে করা উচিৎ
একজন ভ্যালুয়ার/সার্ভেয়ার যখন কোন প্রপার্টি ভ্যালুয়েশনের অ্যাসাইনমেন্ট গ্রহন করেন তখন তার প্রথম কাজ হলো সেবা গ্রহিতার সাথে একটি এনগেজমেন্ট লেটার বা সার্ভিস এগ্রিমেন্ট সাইন করা । যেখানে ভ্যালুয়ারের কাজের বর্ণনা, কাজের ধরন, কাজের উদ্দেশ্য, কোন মেথড অনুসরন করে ভ্যালুয়েশন করা হবে, রিপোর্টিং স্ট্যান্ডার্ড কি হবে, ভ্যালুয়েশনে কোন ধরনের ডকুমেন্টের প্রায়োজন হবে এবং কে প্রদান করবে, কত দিন সময় লাগবে এবং প্রফেশনাল ফি পরিশোধের বিষয় গুলো পুঙ্খানুপুঙ্খ ভাবে উল্লেখ থাকতে হবে। সাম্পাদিত চুক্তি অনুসারে ভ্যালুয়ার তার কার্য সম্পাদন করবেন এবং সেবা গ্রহিতা সে অনুযায়ী তার কাজ বা রিপোর্ট বুঝে নিবেন।
তবে যারা ব্যাংক বা আর্থিক প্রতিষ্ঠানের সাথে মর্গেজ ভ্যালুয়েশনের কাজ করেন তাদের প্রতিটি কাজের ক্ষেত্রে সাার্ভিস এগ্রিমেন্ট করা প্রয়োজন হয় না। কারন ব্যাংক বা আর্থিক প্রতিষ্ঠানের সাথে কাজ করতে হলে তালিকাভুক্তির একটি বিষয় রয়েছে। আবার কিছু ব্যাংক বা আর্থিক প্রতিষ্ঠান আছে যারা প্রতিটি কাজের সময় কার্যাদেশ দেন বা ইমেইলে নিশ্চিত করেন। ব্যাংক বা আর্থিক প্রতিষ্ঠানের সাথে ভ্যালুয়ার/সার্ভেয়ার এর নন-জুডিশিয়াল স্ট্যাম্পে এক বছর বা দুই বছর মেয়াদী একটি চুক্তি স্বাক্ষরিত হয়। যেখানে বিস্তারিত ভাবে Terms and conditions কাজের ধরন, রিপোর্টে কোন ধরনের তথ্য উল্লেখ করতে হবে, কত দিনের মধ্যে রিপোর্ট দিতে হবে এবং সার্ভিস চার্জ সহ অনেক কিছু উল্লেখ থাকে। অনেক ব্যাংক ভ্যালুয়ার/সার্ভেয়ার এর নিকট থেকে Indemnity Bond নিয়ে থাকেন। এই কথা গুলো এজন্য বলা যে, যদি কোন সময় ভ্যালুয়েশন নিয়ে কোন জটিলতা সৃষ্টি হয় এবং ভ্যালুয়েশন রিপোর্টটি কোন আদালত বা তদন্ত সংস্থার নিকট তদন্তের বিষয় হয়, তাহলে ভ্যালুয়ার/সার্ভেয়ার কে স্বাক্ষরিত চুক্তি অনুযায়ী জবাবদিহিতা করতে হবে সুতরাং চুক্তি অনুযায়ী কাজ করতে হবে নতুবা বিরত থাকবে হবে।
একজন সচেতন ভ্যালুয়ার/সার্ভেয়ার এর দায়িত্ব হলো ব্যাংক বা আর্থিক প্রতিষ্ঠানের সাথে যে চুক্তি করতে যাচ্ছেন এটি খুব ভাল ভাবে পড়া এবং বুঝা এর পরে স্বাক্ষর করা। যদি উল্লেখিত শর্তাবলী পালন করে কাজ করতে সক্ষম হন বা রাজি থাকেন তাহলেই আপনি স্বাক্ষর করবেন বা চুক্তি সম্পাদন করবেন। অনেকেই চুক্তির আদোপান্ত না পড়ে, ব্যাংক বা আর্থিক প্রতিষ্ঠান কর্তৃক পাঠানো চুক্তিই স্ট্যাম্পে প্রিন্ট করে স্বাক্ষর করে জমা দেন। এটা কোন ভাবেই উচিৎ না।
দ্বিতীয় দায়িত্ব হলো প্রপার্টির মালিকানার কাগজ পত্র সংগ্রহ করা এবং তৃতীয় কাজ হলো কাগজ পত্র অনুযায়ী সরজমিনে পরিদর্শন করা, মৌজা ম্যাপ অনুযায়ী জমি চিহ্নিত করা অথবা স্থানীয় আমিন/সার্ভেয়ার দ্বারা জমিটি চিহ্নিত করা কারন জমিটি সঠিক ভাবে চিহ্নিত করা না হলে ভ্যালুয়েশনও সঠিক হবে না। মনে রাখবেন একজন মানুষকে চিহ্নিত করার জন্য যেমন NID প্রয়োজন তেমনি জমি চিহ্নিত করার জন্য মৌজা ম্যাপ প্রয়োজন। সম্পত্তির চতুর পাশ থেকে ছবি সংগ্রহ করা এবং ইমারত থাকলে প্রতিটি ফ্লোরের ছবি সংগ্রহ করা উচিৎ। চতুর্থ কাজ জমিটি বর্তমান মালিকের দখলে আছে কি না অবশ্যই সরজমিনে যাচাই করে নিতে হবে। পঞ্চম কাজ হলো চুক্তি অনুযায়ী রিপোর্ট করা এবং রিপোর্টে ভ্যালুয়েশন পদ্ধতি সুস্পষ্ট ভাবে উল্লেখ করা। রিপোর্টে সম্পত্তির ভাল মন্দ সব ধরনের ছবি সংযুক্ত করা।
ভ্যালুয়েশন মেথড/পদ্ধতি
প্রধান মূল্যায়ন পদ্ধতি (Principal valuation approach) তিনটিঃ ১. Market Approach, ২. Income Approach, ৩. Cost Approach সাধারনত এই তিনটি Approach অনুসরন করে জমি, ইমারত এবং প্লান্ট ও ইকুপমেন্ট এর ভ্যালুয়েশন হয়ে থাকে।
জমি ভ্যালুয়েশনের ক্ষেত্রে একজন আদর্শ ভ্যালুয়ার/সার্ভেয়ারের উচিত তাঁর ভ্যালুয়েশনের Approach I Method উল্লেখ করা। যদি Market Approach নীতি অনুসরন করেন তাহলে কোন মেথড প্রয়োগ করা হয়েছে তা উল্লেখ করা। ধরা যাক তুলনা মূলক পদ্ধতি প্রয়োগ করা হয়েছে। তাহলে যে সদৃশ জমির সাথে তুলনা করা হয়েছে, তার প্রমান সংগ্রহে রাখতে হবে। যে জমিটি ক্রয়/বিক্রয় হয়েছে তার ক্রেতা/বিক্রেতার সাথে সাক্ষাৎ করে কথা বলতে হবে। প্রমান রাখার প্রয়োজনে অনুমতি নিয়ে রেকর্ড রাখা যেতে পারে, ব্যক্তি ও জমির ছবি তুলে রাখতে হবে, গুগোলের কো-অর্ডিনেট নিতে হবে। পর্বতীতে যদি জমির ভ্যালু নিয়ে কোন প্রশ্ন উত্থাপিত হয় যেন তাহা প্রমান করা যায়, এই পরিমান তথ্য উপাত্ত সংগ্রহে রাখতে হবে। প্রমান ছাড়া কোন ভ্যালুয়েশনই গ্রহন যোগ্য হবার নয়। আন্তর্জাতিক প্রেক্ষাপটে প্রমান গুলো ডকুমেন্টারি হয়ে থাকে। কিন্তু আমাদের দেশে যেহেতু বাজার মূল্যে দলিল রেজিস্ট্রি হয় না তাই জমির দলিল দিয়ে প্রমান করা সম্ভব না। তবে যদি বায়না পত্র দলিল সংগ্রহ করতে পারেন তাহলে তা দিয়ে বাজার মূল্য প্রমান করা সম্ভব। উন্নত বিশে^র দেশগুলোতে অল্প টাকার বিনিময়ে অনলাইন থেকে দলিলের কপি সংগ্রহ করা যায় এবং ঐ সকল দেশে বাজার মূল্যে জমি রেজিস্ট্রি হয় সুতরাং উন্নত বিশে^ প্রমান করা সহজ। শুধু লোক মুখে শুনে একটি জমির ভ্যালু নির্ধারন করা কোন ভাবেই কাম্য নয় কোন না কোন ভিত্তি থাকতে হবে। আন্তর্জাতিক ভ্যালুয়েশন স্ট্যান্ডার্ড (IVS) এটাই নির্দেশ করে। জমি ভ্যালুয়েশনের ক্ষেত্রে দেশের প্রচলিত প্রাসঙ্গিক আইন কানুন জানা থাকা প্রয়োজন।
ইমারত ভ্যালুয়েশনে সাধারনত সাবাই Cost Approach নীতি অনুসরন করে থাকেন। আমাদের দেশে সবচেয়ে প্রচলিত মেথড হলোঃ ১. Accounts/contractor method, ২. Detailed estimate method, ৩. PWD rate method.
যদি Accounts/contractor method অনুসরন করে ভ্যালুয়েশন করা হয় তাহলে প্রমান সরূপ ভ্যালুয়ারের নিকট সদৃশ কোন ইমারতের বিস্তারিত খরচের হিসাব থাকতে হবে। যদি হিসাব থাকে তাহলেই Accounts/contractor method অনুসরন করবে অন্যথায় অন্য মেথড অনুসরন করবে। ঠিক একই ভাবে Detailed estimate method অনুসরন করলে ইমারতের বিস্তারিত estimate করেই ভ্যালুয়েশন করতে হবে কারণ গ্রাহক ভ্যালুয়ারের নিকট প্রমান চাইতেই পারে তখন প্রমান দিতে না পারলে রিপোর্টটি মূল্যহীন হবে। আর যদি PWD rate method অনুসরন করা হয় তাহলে প্রমান করা খুব সহজ কারণ এটি চলমান বাজার দরের সাথে মিল রেখে আইটেম অনুযায়ী PWD কর্তৃপক্ষ রেটটি প্রকাশ করে থাকেন এবং সময়ে সময়ে এটি সংস্করন করা হয়। সর্বশেষ ১৬তম সংস্করন প্রকাশ করা হয় জুন-২০২২ সালে। যেহেতু PWD rate আইটেম অনুযায়ী তাই আইটেম অনুযায়ী analysis করে নিতে হবে এরপর বর্গফুট বা বর্গমিটারে রিপোর্টে উল্লেখ করতে হবে। PWD rate method অনুসরন করলে ইমারতের ভ্যালুয়েশন নিয়ে কোন জটিলতা সৃষ্টি হলে ভ্যালুয়ার তেমন কোন জামেলার সম্মুখীন হবেন না। তবে লক্ষ্য রাখতে হবে analysis এ যেন কোন ভুল না হয়। ইমারতের অবচয়/মূল্যহ্রাস করার ক্ষেত্রে কোন মেথড অনুসরন করা হয়েছে তা সুস্পষ্ট ভাবে উল্লেখ করতে হবে। ইমারতের প্রকারভেদ অনুযায়ী দক্ষ প্রকৌশলী দিয়ে স্বরজমনে পরিদর্শন করতে হবে। ইমারত ভ্যালুর ক্ষেত্রে ইমারত সম্পৃক্ত আইন কানুন গুলো ভাবে জেনে নিতে হবে যেমনঃ বিল্ডিং অনুমোধনের বিষয়াদি, বিশদঅঞ্চল পরিকল্পনা, রিয়েল এস্টেট সংক্রান্ত আইন কানুন ইত্যাদি।
ভ্যালুয়েশন মেথড/পদ্ধতি প্রয়োগ করার ক্ষেত্রে আরো একটি বিষয় খেয়াল রাখতে হবে ভ্যালুয়েশনটি যে উদ্দেশ্যে করা হচ্ছে সেই কর্তৃপক্ষের যদি কোন স্বতন্ত্র দিকনির্দেশনা থাকে তাহলে তা অনুসরন করতে হবে। যেমন যদি কোন শেয়ার বাজারে তালিকাভূক্ত কোম্পানির স্থায়ী সম্পত্তি ভ্যালুয়েশন করেন, তাহলে BSEC কোন এর দিকনির্দেশনা অনুসরন করতে হবে। তেমনি বন্ধকি সম্পত্তির ভ্যালুয়েশনের ক্ষেত্রে বাংলাদেশ ব্যাংকের দিকনির্দেশনা অনুসরন করতে হবে। মোট করা যে ধরনের ভ্যালুয়েশন অনুশীলন করা হবে যদি সেই সংস্থার কোন স্বতন্ত্র দিকনির্দেশনা থাকে তাহলে তা অনুসরন করতে হবে।
বাংলাদেশে ভ্যালুয়েশনের মানদন্ডঃ
ফাইনান্সিয়াল রিপোর্টিং অ্যাক্ট ২০১৫ অনুযায়ী বাংলাদেশে ভ্যালুয়েশনের মানদন্ড নির্ধারন করার জন্য একমাত্র বডি ফাইনান্সিয়াল রিপোর্টিং কাউন্সিল (এফআরসি) বাংলাদেশ। ফাইনান্সিয়াল রিপোর্টিং কাউন্সিল বাংলাদেশ এর মানদন্ড নির্ধারণী বিভাগ এর নির্বাহী পরিচাকের দপ্তর থেকে ৬ই মে ২০২১ তারিখে একটি নোটিশের মাধ্যমে জানানো হয়- বাংলাদেশে Business এবং Asset Valuation পরিষেবাগুলিকে একটি সুগঠিত কাঠামোর আওতায় আনার জন্য ফাইনান্সিয়াল রিপোর্টিং কাউন্সিল রয়েছে এবং ভ্যালুয়েশন মানদন্ড ইস্যু করার দায়িত্ব ফাইনান্সিয়াল রিপোর্টিং কাউন্সিলের । Financial Reporting Act (FRA) ২০১৫ এর ২৩ এবং ৪০ ধারার এখতিয়ার বলে Banking, Insurance, Leasing, Investment, Merger, Acquisition, Buy and Sell Transactions এর জন্য প্রয়োজনীয় Tangible, Intangible, Financial assets এবং Real property valuation পরিষেবার জন্য বাংলাদেশে আন্তর্জাতিক ভ্যালুয়েশন স্ট্যান্ডার্ড (IVS) প্রয়োগ হবে । নোটিশে আরো উল্লেখ করা হয় ফাইনান্সিয়াল রিপোর্টিং কাউন্সিল এর সাথে গেøাবাল সেটিং বডি আন্তর্জাতিক ভ্যালুয়েশন স্ট্যান্ডার্ড কাউন্সিল (IVSC) এর একটি কপিরাইট চুক্তি স্বাক্ষরিত হয় (উৎস www.frcbd.org)।
বাংলাদেশে Tangible Assets Valuation পরিষেবা ৯৯% কার্য সম্পাদন করেন বাংলাদেশ সার্ভে এন্ড ভ্যালুয়েশন কোম্পানিজ, ফার্মস এন্ড ইন্ডিভিজুয়াল কন্সার্নস এসোসিয়েশন (BSVCFICA) এর সদস্যগন এবং বাংলাদেশ ইন্স্যুরেন্স সার্ভেয়র্স এসোসিয়েশন (BISA) এর কিছু সংখ্যক সদস্য Valuation এর কাজ করেন। আন্তর্জাতিক ভ্যালুয়েশন স্ট্যান্ডার্ড (IVS) প্রয়োগের পর এই দুই এসোসিয়েশনের ভ্যালুয়ারদের নিয়ে এখন পর্যন্ত ফাইনান্সিয়াল রিপোর্টিং কাউন্সিল কোন ট্রেনিং বা ভ্যালুয়েশন স্ট্যান্ডার্ড উপর কোন কর্ম প্রশিক্ষণের আয়োজন করেন নাই। তবে আন্তর্জাতিক ভ্যালুয়েশন স্ট্যান্ডার্ড (IVS) কার্যকর করতে হলে এবং সেই অনুযায়ী ভ্যালুয়েশন কার্য সম্পাদন ও রিপোর্টিং করতে হলে বর্তমানে যারা এই পেশায় সরাসরি সম্পৃক্ত আছেন, তাদের প্রশিক্ষণের মাধ্যমে ভ্যালুয়েশন পেশাকে যুগপযোগী করে গড়ে তুলতে হবে। ভ্যালুয়ার গনের উচিৎ নিজ তাগিদে আন্তর্জাতিক ভ্যালুয়েশন স্ট্যান্ডার্ড (IVS) ভাল ভাবে জেনে নেওয়া।
শেষ কথাঃ
সর্বপরি একটি কথা মাথায় রাখতে হবে একজন ভ্যালুয়ার যখন তার স্বাক্ষরিত রিপোর্ট দাখিল করে তখন এটি একটি ডকুমেন্ট বা দলিলে রূপান্তর হয় সুতরাং তখন এই রিপোর্টে উল্লেখিত সব কিছু প্রমানের দ্বায়ভার ভ্যালুয়ারের উপর বর্তায়। পরিদর্শনকালে মৌখিক ভাবে কে কি কথা বলেছিল অথবা ব্যাংক বা আর্থিক প্রতিষ্ঠানের প্রতিনিধি কি বলে ছিলেন সেই মৌখিক অভিব্যক্তি, অনুরোধ বা আদেশ আপনি প্রমান করতে পারবেন না। তাই সকল প্রকার আবেগ পরিহার করে পেশাদরিত্ব বজায় রেখে সামনে চলতে হবে। যেহেতু দেশের একমাত্র সেটিং বডি কর্তৃক আন্তর্জাতিক ভ্যালুয়েশন স্ট্যান্ডার্ড (IVS) বাংলাদেশে প্রয়োগ করা হয়েছে তাই এখন (IVS) সকলের মেনে চলা অবশ্যক।
Vr. Md Ilius
B.A (Hon’s) in English, LL.B, LL.M,
ELP in Real Estate Valuation (RICS-India)
Principal Valuer & Managing Director
Bangladesh Inspection & Survey (Pvt.) Ltd.